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禹佳生活服務赴港上市!說好的輕資產,資產負債率為啥超96%?

2020-12-16 22:34:31 和訊名家 

撰文|蜜姐&編輯|杰兒

又到年底,為了讓業績、總結好看一點,相信大部分打工人都在加班加點,其實公司也不例外。比如,近期房企百強禹洲集團宣布,分拆禹佳生活服務沖擊上市。

房企分拆物業上市已是常態。

早在2014年花樣年控股就分拆了物業板塊彩生活上市,如今,截至12月16日收盤,花樣年控股的股價為1.43港元/股,而彩生活的股價為3.44港元/股。

分拆物業上市的優勢顯而易見:多一家上市公司、多一個更好的融資平臺;物業公司的新故事,對資本市場更有吸引力,估值、股價也往往表現不錯。

禹佳生活服務是否也能延續這樣的好故事呢?

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大部分房企分拆物業上市,其業績主要還是依賴于自家的房地產業務,如明天(12月17日)將正式上市的遠洋服務(詳見:遠洋服務上市在即,近兩年半,資本負債比率超400%。。

禹佳生活服務也不例外。所以,蜜姐先跟蜜友們簡單聊下禹洲集團的情況。

禹洲集團是一家不折不扣的老牌房企,于1994年在廈門成立。

2006年啟動全國拓展戰略;2009年,禹洲集團地產板塊在我國香港聯交所上市;2016年,其總部搬到了上海;2020年啟用深圳總部,公司名字由原來的禹洲地產股份有限公司更名為禹洲集團控股有限公司。

禹洲集團官網介紹是房企30強,中指院的數據顯示2019年其銷售額排第50名;今年1-11月的銷售額排名第34位,拿地金額排名52位;克爾瑞今年1-11月的操盤金額榜單排第43位。

但直到2018年其才提出千億目標,就在本月初發布好消息:已提前完成千億銷售目標。

從發展的軌跡來看,禹洲集團幾乎趕上了我國房地產行業高速發展的所有紅利期。

但奔向千億俱樂部稍晚,且股價表現平平。

上市11年,截至12月16日收盤,禹洲集團的股價僅為2.77港元/股,合約銷售額破千億,總市值不到200億!而其前身禹洲地產上市時的發行價就為2.7港元/股。

11年,股價僅僅漲了0.07港元,這讓蜜姐一度懷疑是不是搞錯了,再三確認……

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12月7日,就在禹洲集團宣布提前完成千億銷售目標當天,股價還下跌了2.02%。

實際上,千億目標的沖刺也并非易事。

圖片來源|禹洲集團公告

據禹洲集團的財報和公告披露,今年上半年僅完成合約銷售額428.5億元;截至10月底,完成合約銷售額885.84億元,7-10月,每個月平均完成超110億元;11月完成100.29億元;12月1-7日,完成13.87億元。

一天一個小目標,想想就刺激。

但增收不增利的尷尬,并未快速讓好消息轉變為資本市場看好的理由。

2020年半年報顯示,期內禹洲集團實現收入140.69億元,同比增長20.36%;但凈利潤同比下降18.72%;歸屬公司股東的凈利潤10.19億元,比2019年同期減少約6.2億元,同比下滑37.83%!

這樣的尷尬,實際上已持續了較長時間。

東方財富(300059,股吧)統計的數據顯示,2017-2019年,禹洲集團的毛利潤分別為76.83億元、74.67億元和60.92億元。逐年下滑趨勢明顯,尤其是2019年比2018年減少了13.75億元,同比下滑18.42%。

圖片來源|東方財富網

相比2015-2017年,其毛利率同比增速超30%,甚至超50%,最近兩年的下滑幅度實在太明顯。

2017-2019年,禹洲集團的歸母凈利潤同比下滑幅度也是相當驚人,分別為57.19%、25.6%和2.88%。

禹洲集團也意識到了問題。

在今年中期業績會上,禹洲集團創始人、董事局主席、執行董事及行政總裁林龍安表態,完成千億目標后,量不能少,但未來2-3年不再追求量,而是需要以利潤導向為基礎的業績增長。

此外,從區域銷售分布上來看,盡管從2006年禹洲集團就開始了全國拓展戰略,但其至今仍偏重單一區域。

圖片來源|禹洲集團2020半年報

據今年半年報顯示,禹洲集團各區域銷售差距明顯,期內,長三角區域、海西經濟區、環渤海區域、大灣區、西南區域及華中地區分別貢獻確認收入金額的58.38%、 6.50%、20.73%、0.14%、4.70%及9.55%。

從完成的合約銷售額來看,差距更大。比如,長三角區域完成的合約銷售額高達267.68億元左右,占禹洲集團整體合約銷售額的62.47%。

其中合肥、蘇州、上 海、南京及杭州作為該區域的核心布局城市,合計貢獻合約銷售額214.41億元!占禹洲集團整體合約銷售額的50%左右。

當然,總的來說,禹洲集團今年的表現還是不錯。

年初,禹洲集團提出的千億目標和分拆物業上市的目標,目前第一個完成了,第二個趕在年底的“末班車”拼命沖刺。

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最后來說下赴港上市禹佳生活服務。

想必看完前面禹洲集團的大致情況,蜜友們也能理解它為啥要著急分拆物業上市了。

從目前禹佳生活服務的招股書來看,要講好一個對資本市場有吸引力的故事,難度不小。

禹佳生活服務在行業中的排名與禹洲集團相似。

據中指院按綜合實力排名的物業服務百強企業排行榜,禹佳生活服務在2019、2020均排名第36位。

從收入和利潤增速來看,禹佳生活服務表現還是不錯。

據招股書披露,2017-2019年,禹佳生活服務的收入分別為305.1百萬元、393.9百萬元和543.7百萬元,復合年增長率為33.5%;

同期,年度利潤分別為23.7百萬元、34.2百萬元、65.3百萬元,復合年增長率達66.2%。

但有如下幾個方面,不利于禹佳生活服務講好故事。

第一,禹佳生活服務的物業管理服務毛利率,與行業平均水平30%相比,略低。

2017-2019年及截至今年6月底,其物業管理服務毛利率分別為19%、21.5%、23%和23.7%。

第二,作為物業板塊,輕資產的優勢之一就是負債低,但禹佳生活服務近年來的資產負債率卻挺高,甚至超過不少房企。

招股書披露,2017-2019年及截至今年6月底,禹佳生活服務的資產負債比分別為87.0% 、88.2% 、96.8%和96.4%。

第三,業務依賴禹洲集團,也因此與禹洲集團存在同樣的另一問題:依賴單一區域的收入。

比如,對長江三角洲地區和海峽西岸地區依賴嚴重,兩者在禹佳生活服務物業管理服務中占比從2017-2019年均超85%,最高時超95%;截至今年6月底占比依然高達86.3%。

當然,這也是不少分拆物業公司普遍存在的問題。

而禹佳生活服務也通過收購其他公司,在改善這一狀況。

比如,今年7月,其通過收購一家位于浙江舟山的物業管理服務提供商,獲得了42個由獨立第三方物業開發商開發的項目。

總的來看,分拆物業赴港上市的熱潮不減,物業公司的紅利期還在,進入資本市場可能性還是很大。

房企本身發展快,當然加分,本身發展不順或壓力大,物業公司也會受到牽連。但要講好故事,獲得資本市場的認可,長期還得靠物業公司自身的運營能力。

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今日詞匯:資產負債率

資產負債率(Debt Asset ratio):指企業一定時期內的負債總額同資產總額的比率,等于負債總額/資產總額×100%。它是衡量企業財務風險程度的重要指標之一。

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(責任編輯:王治強 HF013)
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